各位书友大家好，昨天我们讲了粮食足够吃的问题，今天再来看看大城市有多挤，大城市密度到底有多大，先看近邻，大家都说日本人口密集，东京圈面积6451平方公里，人口3000万，每平方公里是4681人，而东京2187平方公里，人口1254万，每平方公里5736人，而人口密度最高的核心23区，大概每平方公里13000人，在这样一个区域里，肯定都是建筑物，没有农用地。甚至连大工厂都没有。那么中国是什么密度呢，北京理论面积16410平方公里，比东京大3倍，但五环内只有750平方公里，人口2200万，五环之内占了三分之二，1500万人，于是结论来了，每平方公里的人口密度是20000人，也就是说北京主城区的人口密度要比东京大的多，而且最可怕的是，五环的西部和南部，都还有大量的农田。也就是说即使只有750公里，也并未物尽其用。

而根据城区自己的统计，北京宣武区在2006年的时候，就已经有数据显示，每平方公里的密度是28000人，这些还不包括流动人口。很吃惊吧，但跟上海比还是小巫见大巫，上海外环内面积600平方公里，人口大约2000万，换句话说人口密度超过30000人，2008年的政府统计公报数据，黄浦区人口密度最高达到了4.34万人，卢湾区、静安区也都在3.4万人左右。人口密度之高，基本上已经世界之最了。

如此紧张的人地关系下，我们的土地供给却严重不足，在1999-2008年间，全国仅仅人均供地4平米，还不如一个厕所的面积，这里面是全国的统计，再加上我们之前说的，土地供给严重扭曲，房价奇高的地方，得不到土地，所以可想而知，在北京上海土地已经紧张到了什么程度。

另外，作者还发散到了堵车的问题，说汽车多很可耻吗？当然不，汽车多说明城市繁荣，说明工业时代发达，说明居民生活水平改善了，但为什么北京上海堵车堵出了翔呢，说白了就是城市核心区规模太小，把太多的人口都限定在了600-700平方公里的土地内，几百万辆车不堵才怪。老齐给你翻译下，就是说城市人口快速增长了，但城市的规模却没有增长，土地供给不足，让北京基本还是被限定在了五环路之内。

这之后，也有人呼吁，比如任志强等，经常说房价高就是土地供给不足，而这一问题也被上面充分认识，也开始提出了加大土地供给，但执行起来好像有点诚心，偏偏往那些不缺土地的三四线城市投入，大城市依然一地难求，造成了中国房地产火寒之毒，一边房价泡沫顶到了天上，一边是严重的供给大于需求，有人老家的房子挂在中介甚至一年也没一个看房的，根本卖不掉也租不出去。但这还不是最糟糕的，最糟糕的就是我们的土地招拍挂制度，我们经常听说地王现象，然后还有一种土地流拍的情况，为什么地王很多，土地流拍也很多，说白了就是地方政府在拍卖环节设置底价，也就是说地价只能涨不能跌，一跌就流拍。别看他们嘴上说的是调控，防止房价上涨过快，但该我赚的钱，却一分都不能少。而开发商高价拿了地，觉得没利润了，就囤地不开发，或者开发好了也不卖，宁可到银行去倒贷款，每年多付出10%的利息，也要等着未来房价涨了再卖。

有人骂了，地方政府最坏了，其实也不然，这都是连环套，由于国土部不放出耕地来用于建设，在北上广要想盖房就只能拆老房子，拆老房子需要给拆迁费，你得让他买的起周边的房，他才舍得走，所以地方政府拆迁回收土地的时候，就跟买房似的，他把房钱付了肯定得加价卖出去，否自自己就赔了，而土地拍出去一个地王，反过来又刺激了周边房价的上涨，下一次拆迁就得花更多的钱，得再卖出去一个更贵的地王才行，这也是索罗斯的反身性理论，拆迁成本以及地价还有房价，三者互为因果，相互刺激往上不断攀升。所以这你也大概能明白一个道理，聪明的拆迁户都要房子，只有2B才要钱，因为很快给你的补偿，就赶不上周边房价了。换句话说，正是因为给了你太多的补偿，所以周边必须要涨起来才行。而之前的十年，一直在重复这样的故事，但凡要钱的全都后悔了。2009年全国土地出让收入1.42万亿，土地出让支出1.23万亿，其中5000亿左右用于拆迁补偿，大概占了40%，而拆农民的地，就要便宜的多，补偿征地农民支出只有194亿，只占1.6%。而暴力拆迁主要集中于农村地区，那能不能把城市的钱拿到农村补贴农民呢，不能，因为土地性质规划好了，即使农民同意让你拆，也拆不了，盖不了。所以农民只能望眼欲穿等待拆迁补偿，但往往等来的却只是区别对待。而当土地大量流拍的时候，也就意味着地产开发商并不看好后市了，他们不再愿意在政府的成本价上拿地。

下面一个环节，作者讲了香港楼市的案例，那么香港楼市为什么破灭呢？1984年中英联合声明，这份重要文件，大家只知道他收回了香港，但却不知道有很多附加条款，其中一条就是专门针对香港的土地供给的，为了防止港英政府在香港回归前就把土地给卖光了，然后带着钱跑了，我们很机智的留了个心眼，在附加条款中规定了每年土地的出让数量，这个数量极其微小，甚至基本等于就是1984年开始到1997年间，香港不再供给土地。把地留下，等香港回归之后，我们自己卖。在这十几年中，香港房价涨了10倍。一个中档私宅，每平尺的价格7000-8000港币，相当于每平米10万人民币了。当时中产阶级买一套房需要一辈子的收入，而香港人把收入的74%都用于了供楼。当时香港老百姓苦不堪言，舆论一致呼吁政府平抑房价，痛斥高房价的噩梦。

后来香港回归，但恰巧赶上了亚洲金融危机，楼价暴跌，但由于供需矛盾，到了1999年很快就反弹起来，就在这个时候，董建华政府提出了八万五建屋计划，其实这个是当时港英政府看到房价上涨过快提出来的，但碍于中英联合声明，所以他们无能为力，只能留给了之后的董建华政府，也就是每年兴建住房85000套，10年内让全港70%的家庭拥有住房，而具体的做法就是大规模卖地供地，仅1997年香港便拍卖19块宅用地，后来因为金融危机，房价崩盘才暂缓实施，后来1999年房价恢复后，继续执行，没想到没几天，房价又崩了。香港房价继金融危机暴跌之后，2000年开始再度暴跌7成。这次浩劫之中，不少明星都深受其害，比如王菲就4800万港币买了一栋豪宅，结果两年后只能半价出售，这算不错的，还有一些干脆破产了。

房价真跌下来了，董建华以为做了件好事，自己可以一战封神，但却万万没想到，最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失，社会普遍呼吁政府救市，遏制房价下跌。最后政府迫于压力，停止了之前的的八万五造屋计划，转成了勾地政策，也就是地产商在政府的清单里勾选土地，然后出价，如果低于政府底价那么就勾地失败，如果高于政府心理价位，就勾地成功。这就让香港的土地供给瞬间减少了不少，2008年只有一块土地被勾出，只够盖100-200套住房，而整个政府的清单中，也就够1万多套房子的。在2010年前后，香港楼市就基本消化了之前八万五计划的大量住房供给，然后楼价就开始拉升，房价再创新高。而舆论180度调转，又开始抨击高房价了。所以香港人民确实挺贱的。而我相信，中国大陆的老百姓，恐怕也会如此，别看现在都在抨击高房价，到时候房价真跌了。估计又该有人出来呼吁政府救市了。而且这种人还不在少。见风使舵，纯粹的民粹主义者，确实是挺无耻的。

所以有了香港的样本，我们能不能调控房价呢？一定能，这并没什么难的，但问题是，调控了，房价真跌下来了，可能骂声更大。所以这是管理层所不愿意背的黑锅，不愿意像董建华那样，明明做了好事，结果却背上历史骂名。大家都想维稳，都在小心翼翼呵护着土地，但越是小心翼翼，房价就涨的越快，预期就越强烈。最后的结果是，明明是自己把它催起来的，但看着他这么涨，自己都害怕。就像蹦极一样，只有往上的路，没有往下的路，你越不敢往下跳，就只能不断的往上走。走着走着发现保险带落在下面了。于是我们不断的犯错，不断的用一个更大的错误来掩盖之前的错误，却越来越不敢触及楼市的核心土地问题了。那么明天我们来讲讲，这些年我们到底犯过哪些错误，又产生了怎样的错误观念。明天见。

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