我来破解房地产不可能三角！

齐观晨会

2024-09-06

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知识星球找老齐投资稳健高收益

我来破解房地产不可能三角

作者：知识星球找老齐读书

最近有人说，房地产陷入了一个不可能三角，具体表现就是不能涨不能跌不能稳！

1.不能涨价，因为涨价会增加实体经济负担；增加居民住房负担；降低结婚和生育意愿；继续推高房地产，就是泡沫化、金融化；后面会发生大的风险

2.不能降价，降价会增加金融市场风险，开发商负债高达十几万亿，银行会有大量坏账产生，同时，由于大量项目烂尾，购房者收不到房也会停贷；

3.不能稳；房价稳定了，不涨不跌了，就全都在观望，购房人便不会进场。就像现在这样，房子卖不出去，楼市低迷，经济需求无法释放。

看似好像很有道理，我们真的陷入了一个巨大的纠结矛盾当中，很多朋友也都纷纷转发，但其实在老齐看来，这就是无病呻吟，故意在夸大矛盾。

首先，谁说不能涨？有人口持续流入的地方，当然可以涨，只是这次没有地方给居民加杠杆了，所以楼市涨幅肯定就没那么大了，再加上之前10几年的大涨，楼市上涨动能已经衰竭，后面会步入纠偏期，分化期。老齐之前说过很多次，全国前20大城市，如果以10几年为周期的话，还有大概每年不到5%的涨幅，这个涨幅是合理的，基本就是货币增量所带来的，反过来说，你也可以说他不是房子升值了，而是货币贬值带来的保值收入。扣除通胀后，房价基本不会再涨了。这种情况，不会加重实体风险，也不会增加居民负担。只要能让收入增长跑赢房价增速，那么他就没问题。那么有没有能暴涨的东西，有！真正的豪宅，动辄几千万上亿的那种，这种东西只在富裕阶层之间流动，他没有降价的可能，他们的存在，就是为了吸收过量的社会流动性。任何时代都有这种东西的存在。比如古董和收藏品，他们跟豪宅的性质是一样的，只是流动性很差。千万别急需用钱，一旦现金断流，豪宅就得被打骨折了，但这些都是个例，并不影响整体市场价格上涨。

其次，谁说不能跌？人口持续流出的地方，就会跌，而且可能不光下跌，还得是大跌，甚至干脆流动性枯竭，打几折你也卖不出去的那种，比如鹤岗，玉门几个城市一样。未来大部分城市都会鹤岗化，10几万一套房子，成为常态化。每年百分之几的人口流失，那么这个地方一定会出现快速收缩，一开始只是年轻人走，有能力的人走，到后来，财政收入无以为继之后，铁饭碗也会缩编和降薪，很多人会不得不走。那么这种地方房价他不可能不降。但由于很久没有新盘入市了，所以开发贷很少，住房按揭贷很少，几乎都是购房人在承担损失，金融体系不会有大的冲击。未来三四五线城市大部分都会这样。其实现在已经开始了，只是很多人还不觉得。

第三，谁说不能稳？楼价稳，并不代表不涨不跌，一直维持一个价格。波动的稳也是稳，只要涨跌幅正在可控的范围之内，就不会有太大的问题。政策一直在强调的稳楼市预期，其实就是这个目的，并非是不让涨跌，而是别暴涨暴跌，未来更多地是因城施策，两极分化，全国重点的20个城市逐渐小涨，而其他大部分城市则逐渐冷却，当然这中间就跟股票一样，会有波动，涨2年跌1年，或者跌2年反弹一下，这本身就是市场机制。只有波动之下的稳定，才能调动购房预期，有人愿意抄底，有人愿意逃顶，大量换手，才会带来楼市去库存的可能。

全国楼市，现在确实麻烦很大，但也没有到什么不可能三角的程度，当前我们该松的地方松，该紧的地方依旧很紧，就是在努力制造房地产的预期，促进住房需求，特别是刚需和改善需求。有的是人还想买房，购房情节也没那么容易逆转，甚至很多朋友认为结婚就要买房，这就是刚需。所以压根不用过于悲观，现在只是时间还不够而已。再有2-3个月，随着越来越多的城市放开限购，大家买房的预期就会上来了。房价未来会不会涨，其实根本不重要，重要的是，在大家的固有印象中，只要放开限购，房价就会涨，有这个预期在，很多人还是愿意冲过去接盘的。至于几年之后，发现房价真的没涨，然后不得不亏钱往外卖，那都是后话了。

其实大家想想股市就知道了，2007年，很多人都是6000点前逃顶成功的，但一点都不用羡慕他们，因为跌到4000点，很多人就喊着千金难买牛回头，杀回股市了，结果股市一路暴跌到1600多点。楼市也大概如此，现在预期还在，所以启动楼市消费，应该没那么困难。真正困难是几年之后，大家的预期全都扭转之后。知道买房很坑了，那时候恐怕为时已晚，楼市跟股市最大的不同就在于，股票你只要降价就能卖出去，楼市还真不一定。一旦城市收缩，你可能真的很难找到接盘者。那时候，如果自己住可能还好，心里稍微好过一些，如果自己不住，纯买来投资的，那可能比血本无归害惨，因为血本无归你也就顶多赔掉本金，而到时候可能还要交各种税费。

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